到了2024年的开年，头部保险公司开始加快对不动产的扫货工作。随着中国经济下行压力增大，房地产企业融资成本不断攀升，资金链紧张成为了房企必须面对的问题。平安人寿最近发布公告，宣布将购买三家公司的100%股份，以实现对三个物流园区资产的100%持有权。在过去一年多时间里，平安人寿已成功并购了四家物流企业和一家产业园区类企业，这也是其连续第三次收购不动产业务。平安人寿对大宗不动产市场的投资仅仅是风险资本投资趋势的一个微观反映。近两年来，各种风险资本机构在不动产投资方面的布局明显加速，无论是商业办公楼还是物流和产业园区，投资者都能看到这些风险资本的身影。
背后这一现象的发展方向，是由于对险资不动产投资的偏好发生了转变，投资策略也从追求不动产增值的地产股逐渐转向了追求长期稳定的现金流回报的不动产物权资产。
不断地行动，更加专注于细分的赛道
2月25日，北京商报的记者报道，平安人寿最近发布了一则公告，宣布该公司已经成功地收购了鹤山市合能商贸有限公司、维龙（江门蓬江）供应链管理有限公司和安华维龙（西咸新区）仓储服务有限公司这三家企业的全部股权，目的是为了100%地持有位于江门鹤山、江门蓬江和西安空港的三个稳定运营的物流园区的资产。
平安人寿对大宗不动产市场的投资仅仅是风险资本投资趋势的一个微观反映。自2024年年初以来，顶级风险企业开始加速购买不动产。平安人寿近期频频动作，在多个领域布局。到了1月底，友邦人寿以24亿元的总对价成功收购了位于北京朝阳区（CBD）的“凯德·星贸”项目的控股权。另外，泰康人寿最近对泰康启园（京山）进行了6100万元的增资，据了解，京山置业是泰康人寿负责京山农场建设项目的公司。
在过去的两年里，风险资本机构在不动产投资方面的布局明显加速。从投资的偏好角度来看，他们从专注于追求增值的地产股投资，逐渐转向了追求长期稳定的现金流回报的不动产物权资产。他们更加关注各个细分领域，如核心城市的办公楼、商业中心，以及产业园区和仓储物流等，这些都是持有有形不动产的投资者。
行业内的权威人士在接受北京商报记者采访时表示，对于险资长期资本在特定细分领域的投资策略，这反映了险资在追求多样化投资和减少风险方面的努力。在中国资本市场发展初期，险资以股权投资为主，但随着中国金融市场改革和完善，险资开始向不动产等其他行业拓展，并取得了一定成效。通过在不动产的特定领域进行投资，风险资本能够实现资产的多样化配置，减少对传统金融资产的依赖，从而增加投资的回报。
与长期的资金特性相匹配，有可能实现持续的资金配置
当风险企业购买楼宇或园区时，其背后的投资策略主要是追求长期的稳定现金流回报，这与风险企业的长期资金特性更为匹配。
中国信息协会的常务理事以及国研新经济研究院的创始院长朱克力指出，由于险资是一种长期的资本，其投资周期较长且风险容忍度相对较低，因此更有可能选择那些能带来稳定回报的投资项目。在当前房地产市场低迷、股市持续调整以及流动性过剩的大环境下，险资以稳健策略为主，同时也更加注重对长期投资项目的研究与分析，希望能获取更大的投资收益。不动产投资恰好满足了这种需求，通过持有高质量的不动产物权资产，保险公司能够获得稳定的租金收入和资产增值收益。
关于投资回报，国寿投资的相关负责人在之前的文章中指出，在接下来的十年里，由于不动产市场的低迷周期和资本市场的长期流动性逐渐放宽，预期投资性不动产的整体投资回报率将有望逐渐回升，达到8%或更高；同时，考虑到我国经济发展阶段及人口结构变化等因素，预计未来十年，我国商业地产投资收益率将保持高位稳定。从长远的角度看，一线城市在办公、零售和物流领域的投资回报率预期为5.7%、6.5%和7.6%，而二线城市的预期收益率则为6.5%、5.9%和7.2%。
除了对商业中心和物流园区等不动产进行直接投资外，许多风险投资也是通过公募REITs来进行的。根据某些行业的报告，如果按照险资战略配售的相对比例来看，国泰君安东久新经济REIT、中金普洛斯仓储物流REIT、建信中关村产业园REIT这5个以产业园和仓储物流为基础资产的公募REITs险资，在其战略配售中的相对份额超过了20%。
在行业内，普遍的观点是，不动产投资构成了风险资产配置的一个关键环节，并且在未来很可能会进一步增加在不动产方面的资金投入。不过，随着宏观经济增速放缓及房地产市场调控政策趋紧，险资进入不动产行业的难度将会逐渐增加，但仍有大量资金将被吸引到不动产领域进行投资。陈晟，中国房地产数据研究院的院长，指出，对于险资投资的不动产，其热情预计会持续不断。一些高品质的不动产项目能够展现出强大的市场竞争力和长远的稳定回报，这正是长期资金如险资所追求的，并且他们的投资策略也是高度一致的。
原创文章，作者：九洲易运，如若转载，请注明出处：https://www.susus.cn/posts/768665.html
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