高标仓的供应和需求再次达到平衡
在2023年，由于跨境电商的大规模扩张，仓储物流市场净吸纳面积达到了722万平方米，与前一年相比增长了44%，这一数字仅次于2021年的第二大高峰。其中，国际仓增速尤为明显。新的供应面积达到了前所未有的1 200万平方米，导致年末的空置率攀升到了21.8%的历史最高点。
到了2024年，新增的供应量有了明显的下降
到了2024年，国内的高标仓市场最显著的变动是从供应端开始的。随着中国经济进入高质量发展阶段，高标仓的建设需求不断增加，但其供应量却出现了一定程度上的缩减。据CBRE世邦魏理仕的数据显示，今年高标仓的新交付面积预计会减少到780万平方米，并预计到2025年会有进一步的小幅下降。在未来五年内，国内高标仓供应量还可能出现下滑趋势。这表明，在过去三年里，年均1 000万平方米的供应量已经达到了一个高点。
在华北和华东地区的廊坊、苏州等环一线城市，2024年的高标仓新增供应量预计将比去年大幅减少超过60%，这将推动市场进入存量去化的阶段。预计未来两年环京地区的新增供应量将会逐步增加。在二线城市中，之前供应超过需求的武汉即将进入供应的收敛阶段。
对于租赁的需求持续处于高活跃状态
到2024年，随着国内消费的进一步恢复和制造业、零售餐饮等领域的供应链物流的增长，这将为高标仓储租赁的持续繁荣打下坚实的经济和行业基石。CBRE在2023年进行的租户调查进一步证实了一个事实：有59%的受访公司计划在接下来的三年里扩大其在国内的仓储租赁区域。
据国家邮政局预测，到2024年，全国的快递业务量预计会增加大约8%，与此同时，来自国内的电子商务和快递快递的仓储和分拨需求也会随之上升。
从另一个角度看，随着我国制造业的进步和餐饮业的连锁化发展，供应链的物流需求正在快速上升。未来几年内，中国将成为全球最大的第三方配送中心市场，而第三方配送中心的发展又会对供应链物流产生巨大影响。根据CBRE的数据统计，过去三年中，制造、零售餐饮等行业直接或通过供应链物流外包服务企业租赁的高标仓面积的年复合增速超过了40%。未来几年，这部分需求将继续快速增长。到了2023年，这一部分的需求对新租赁面积的贡献已经超出了三分之一。
除了上述因素，由于去年的快速增长，预计到2024年，跨境电商的市场需求仍将保持旺盛态势。
根据CBRE的预测，到2024年，我国主要城市的高标仓净吸纳量可能会达到大约750万平方米，与前一年相比有轻微的增长，并可能导致整体的空置率下降到20%。
跨国电子商务仍在迅速发展中
根据公开获取的资讯，2024年，中国的跨境电商巨头“四小龙”——速卖通、希音、Temu和TikTok的交易总额（GMV）预计将持续快速上升。
种结合自主运营和物流售后效率的选择，同时也增加了更多的灵活性，这不仅进一步扩大了卖家的基数和商品种类，还将推动国内高标仓需求的增长。同时，随着更多商品种类的中小规模卖家的加入，预计跨境电商的租仓需求会向广东之外的浙江、福建等地区扩散。根据CBRE目前掌握的信息，预测到2024年之后将交付使用的高标仓面积，如果已经被跨境电商预租，那么这个面积将会超过150万平方米。
在接下来的三年里，市场的大多数存量将会减少
供应和需求之间的平衡得到了优化
从每隔三年的时间跨度来看，2024年将成为国内高标仓市场供需关系发生重大转变的关键时刻。
在2024-2026年期间，CBRE市场的均衡空置率为10%，预计大多数市场将进入存量去化阶段，即到2023年底，空置率将超过10%；同时，未来三年的新增供应量与过去三年的净吸收量之间的比率将低于1.1。
预计在接下来的三年里，杭州、南京、青岛和重庆这四大市场的空置率将逐渐降至10%以下，而广深都市圈、无锡和成都则将面对持续的供应短缺问题。本文从经济学角度对影响租户决策因素进行分析。CBRE建议租户应尽快确定理想的地理位置和租赁条件。
平谷板块的新项目预计将在2025-2026年期间集中上市，这将增加北京都市圈去化的压力，但同时也为租户在北京的布局提供了一个窗口。
新增供应项目的一个显著特点是其规模逐渐扩大。同时，存量市场中也有大量新增供应出现，如北京、上海等大城市。在接下来的三年中，超过20万平方米的项目将贡献新增供应面积的45%，与前三年的16%相比有了显著的增长。这表明在城市中，新的供应分布是不均衡的，各个板块之间的供应和需求的差异也在加剧。
到了2024年，租金的下降趋势开始放缓，市场走势开始出现分化
随着供应和需求平衡逐渐得到改善，到2024年，高标仓市场的整体租金下行压力预计会有所缓解，同时城市之间的价格走势也将出现分化。
随着跨境电商的持续增长，广深都市圈的需求将进一步超过供应，主要市场的租金上涨可能会达到或超越3%；广州，深圳等城市也会面临更多的租户争夺。同时，当空置率降至10%以下时，宁波和成都的市场在今年预计将经历租金的稳定增长。
尽管廊坊和天津的空置率居高不下，但它们仍然是租金下降压力最大的市场。上海的供应高峰可能会导致上海都市圈内的其他市场持续保持去化优先的趋势，预计到2025年，租金还会有轻微的下降。
原创文章，作者：九洲易运，如若转载，请注明出处：https://www.susus.cn/posts/768657.html
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